Рынок офисной недвижимости Минска переживает период профицита: свободных площадей заметно больше, чем желающих их арендовать. При этом компании стали избирательнее — они ищут готовые офисы классов A и B+ с качественной отделкой, парковкой и удобной транспортной доступностью. Руководитель отдела коммерческой недвижимости «Агентства недвижимости Мариэлт» Наталья Санчуковская объяснила, какие площади востребованы, почему ставки на качественные офисы растут и как ввод новых бизнес-центров может изменить рынок к 2027 году.
Арендаторы диктуют условия, но за качество готовы платить больше
Избыток предложений на рынке смещает баланс сил в сторону арендаторов. Компании понимают, что при таком объёме свободных площадей могут найти подходящее помещение практически в любом ценовом сегменте, поэтому не готовы соглашаться на высокие ставки или вкладываться в ремонт.
Ситуация в сегменте офисов класса A отличается от общей картины: готовых помещений с качественной отделкой здесь немного, спрос превышает предложение. С начала 2026 года ставки в этом сегменте постепенно растут. В бизнес-центрах классов A и B+ аренда выросла с 50 до 60 белорусских рублей с НДС за квадратный метр в месяц по сравнению с прошлым годом.
В бизнес-центрах класса B средняя ставка составляет 40–44 рубля с НДС за квадратный метр, хотя арендаторам часто предоставляют скидки. В сегменте класса C, куда относят и часть административных зданий, ставки зависят от состояния и расположения объекта. В среднем аренда стоит около 20 рублей за квадратный метр, но встречаются предложения по 13–17 рублей, а в отдельных объектах ставка достигает 27–30 рублей.
IT-компании формируют спрос на качественные офисы
Наиболее активный спрос на офисы формируют IT-компании — они готовы арендовать помещения в бизнес-центрах классов A, B+ и B и составляют значительную долю арендаторов в этом сегменте. Растущие компании из других секторов тоже переезжают в офисы более высокого класса, что поддерживает спрос на качественные площади.
Наибольшим спросом пользуются офисы с дизайнерским ремонтом в презентабельных зданиях. Наименее востребованы помещения с советской отделкой и офисы в изношенном состоянии. Арендаторы предпочитают офисы, в которые можно сразу въехать: установить компьютеры, расставить мебель и начать работу без дополнительных вложений в ремонт или доработку.
В приоритете остаются объекты рядом с метро, с удобным подъездом и парковкой. Эти требования сохраняются с начала пандемии 2020 года и остаются неизменными. Арендодатели готовы обсуждать условия и идти на компромиссы, чтобы сдать помещения платёжеспособным арендаторам на длительный срок.
Спрос на покупку офисной недвижимости остаётся низким — этот сегмент считается одним из наименее ликвидных направлений коммерческой недвижимости. Компании, которые рассматривают приобретение офисов, рассчитывают на существенно сниженную цену и учитывают риски последующей реализации объекта.
Новые бизнес-центры усилят конкуренцию
В 2027 году в Минске появятся два масштабных объекта. На улице Филимонова введут в эксплуатацию бизнес-центр «Газпром Центр» площадью 60 000 квадратных метров — 38-этажное здание высотой 189 метров станет одним из самых высоких в городе. На улице Мира в «Минск-Мире» достроят Международный финансовый центр площадью 85 000 квадратных метров — ансамбль из пяти высотных зданий с центральным 42-этажным небоскрёбом высотой около 170–180 метров. Завершение строительства планируется в конце 2026 года или в начале 2027-го.
В ближайшие месяцы на рынок выйдут ещё около 170 000 квадратных метров офисной недвижимости, однако спрос вряд ли вырастет сопоставимыми темпами. Доля вакантных площадей увеличится, что создаст давление на арендные ставки. Усилится конкуренция между бизнес-центрами классов A, B+ и B: арендаторы смогут выбирать между действующими объектами и новыми зданиями, особенно если последние предложат выгодные условия.
Некоторые собственники относят бизнес-центры класса B или B+ к более высокому классу A, рассчитывая установить повышенные ставки. В условиях роста конкуренции им придётся пересматривать ожидания, договариваться с арендаторами и предоставлять скидки. Иначе компании могут предпочесть переезд в новые или более качественные объекты.
Офисы класса C рискуют остаться пустыми. Устаревшее расположение, слабая энергоэффективность и устаревший дизайн снизят привлекательность таких помещений даже при умеренных ставках. Владельцам, которые не готовы вкладываться в обновление объектов или пересмотр условий, придётся столкнуться с ростом вакантности.
В ближайшей перспективе арендные ставки, скорее всего, будут снижаться, особенно в сегменте качественных бизнес-центров, где конкуренция за арендаторов окажется наиболее заметной. Собственникам придётся выбирать между снижением ставки и риском потерять арендатора. Лучше всего будут чувствовать себя бизнес-центры с качественными помещениями, удобной инфраструктурой и гибкой ценовой политикой.
